Projekt za 65 bilionů rublů: kolik by mohla stát renovace v Rusku |

Místopředseda vlády Marat Khusnullin uvedl, že je nutné zahájit program renovace bydlení v celém Rusku. Alexey Shepel, který vedl vývoj programu renovace „Lužkov“, se na žádost Forbes pokusil spočítat, kolik by to mohlo stát rozpočet a společnost.

Prohlášení místopředsedy vlády o záměru rozšířit program renovace v celé zemi znělo senzačně, ale později v rozhovoru Marat Khusnullin uvedl, že nikdo okamžitě nespustí drahý program v celém Rusku. Zkusme si tipnout, jakým potížím by museli čelit autoři celoruského projektu renovace. O jakých částkách se bavíme?

<strong>Jak to udělat levněji</strong>

V polovině roku 2000 za mé přímé účasti analyzovalo oddělení programů městského rozvoje moskevské vlády, jaké procento celého bytového fondu hlavního města potřebuje renovaci. Pokud tyto údaje extrapolujeme na celý bytový fond země, vyjde nám, že bude nutné zbourat přibližně 524 milionů metrů čtverečních. m. Není tak snadné odhadnout peněžní náklady: každé město a dokonce i každý dům má své vlastní charakteristiky.

Vezmeme-li pro odhad čísla z moskevské renovace (125 000 rublů na metr čtvereční), dostaneme 65 bilionů rublů. To je zjevně maximální a nafouknuté číslo: v Moskvě proběhly čtyři vlny renovací („Stalinova“, „Chruščovova“, „Brežněvova“, „Lužkovova“), což také vedlo ke zvýšení nákladů na zdroje v hlavním městě. V jiných městech, kde se s rekonstrukcí ještě nezačalo, jsou zdroje levnější. V cenách fondu bydlení a komunálních služeb (nákladová cena 35 000 rublů za metr čtvereční) bude muset být vynaloženo na výstavbu 18,3 bilionu rublů – to lze považovat za minimální odhad. Je zřejmé, že skutečné číslo leží někde uprostřed, ale v každém případě takové peníze v rozpočtu nejsou. Do rekonstrukce je proto potřeba zapojit soukromí investory.

To lze provést pouze pomocí integrovaného přístupu. Zde je jednoduchý příklad. V roce 1 vyhrála DSK-2003 soutěž na renovaci 115. mikročásti Kuzminki. V plánu bylo umístit nové domy mezi pětipatrové budovy, které musely být zároveň zbourány, protože byly umístěny na společném inženýrském vedení. Výsledkem měla být krásná zástavba podél dálnice. Mosproekt však s velkými obtížemi vypracoval přesídlovací algoritmus, podle kterého měly být všechny byty z prvních tří postavených budov použity k ubytování obyvatel z osmi pětipatrových domů.

Interpret však tento algoritmus nedodržel. Schéma zahrnovalo vzdát se zisku v prvním, druhém a třetím roce, ale developer prodal všechny tři budovy a nezůstaly žádné byty pro druhou a třetí vlnu. V důsledku toho byla smlouva s městem vypovězena a zhotovitel byl nucen platit vysoké pokuty. Provádět renovaci pomocí spot developmentu se ukázalo jako nerentabilní.

Pokud vytvoříte celý řetězec najednou – vytvoříte hlavní plány, naplánujete projekty na milion čtverečních metrů, spustíte specializovanou výrobu – úspory mohou dosáhnout 50 %. Velké továrny na stavbu domů dokážou vyrábět univerzální řadu výrobků, ale vznikají jim vysoké náklady na mzdy a vybavení a jejich výrobky jsou drahé. Pro projekt renovace například milion čtverečních metrů je však možné postavit speciální DSK – malý, s kapacitou 100 000 mXNUMX. m. Bez dalších lidí, strojů. Projekt lze realizovat za deset let, protože náklady budou poloviční a hospodárnost bude na místě. S tímto přístupem se na renovaci mohou podílet nejen obří DSK, ale také mobilnější středně velké smluvní organizace, které si vytvářejí vlastní výrobní zařízení.

V letech 2006-2009 umožnil podobný integrovaný přístup moskevskému ministerstvu programů městského rozvoje zdvojnásobit počet zadaných obecních bytů, čímž se zvýšil na 1,9 milionu m30. m. Stalo se tak navíc prakticky bez navýšení rozpočtových výdajů – v důsledku zvýšené konkurence došlo ke snížení nákladové ceny o XNUMX %. Kromě toho bylo dosaženo dvojnásobného snížení nákladů vytvořením podrobných seznamů všech budov v oblasti renovace, včetně nejen obytných budov, školek a škol, ale také komerčních budov. Plánování na desetiletí dopředu umožnilo systematicky pracovat s opravami a rekonstrukcemi sítí, předpovídat nárůst kapacity sítě a potřebu nových napájecích center. Zvýšení výkonu turbíny v tepelné elektrárně je složitý a zdlouhavý projekt a čím dříve se jeho potřeba předpovídá, tím levnější práce bude.

<strong>Jak rozmotat zamotané</strong>

Procesy spojené s bytovou výstavbou jsou velmi složité a nepřehledné a schémata se liší region od regionu. Z tohoto zmatku mají evidentní prospěch: místní stavební úředníci. Neplatili miliony dolarů za své příspěvky, aby byly věci jednoduché, transparentní a jasné.

Státní duma v současné době zvažuje Bill “O renovaci”. Poskytuje podrobné pokyny pro výkonné orgány. Proces rekonstrukce je popsán od prvních kroků (výběr adres) až po ty finální (záruky pro obyvatele domů). Návod je univerzální. Bez ohledu na to, jak se vyvíjí konfigurace stavebního komplexu v konkrétním městě, algoritmus zůstane relevantní.

Veškeré projekční práce ve městě, od urbanistické dokumentace až po projektování a práce, by se měly soustředit do jednoho centra (podobně, jakým se stal institut Mosproekt během procesu obnovy Lužkova). Když je úkol rozprostřen jako patchworková přikrývka mezi více organizacemi, chyby jsou nevyhnutelné.

Každý kraj by měl mít územního developera – Fond renovací. Fond bude sledovat výdaje jak rozpočtových, tak soukromých investic zaměřených na renovaci bydlení, bude vypracovávat plánovací projekty a další dokumentaci. Fond bude shromažďovat znalosti o renovaci a bude si vyměňovat informace s federální vládou.

Kde mohu začít? Podle programu na demolici zchátralých domů je v příštích pěti letech potřeba zbourat 13 milionů metrů čtverečních. m, stát na to vyčlenil 400 miliard rublů. Ale to je asi 200 000 hektarů půdy v centrech měst. To je počáteční kapitál, který nelze promrhat. Je třeba ji zachovat a tyto pozemky využít pro navrhování komplexních staveb, aby se v každém městě rozpoutala vlna přesídlování. Stránky lze připravit s využitím rozpočtu: to je 5 % všech nákladů. A soukromí investoři rádi přijdou do připravených lokalit.

Všechno půjde dobře, pokud bude renovace tržně orientovaná, to znamená, že se úředníci nebudou snažit stavět na prodej prostřednictvím svých státních úřadů, jako je JSC Mosinzhproekt, za použití rozpočtových peněz, ve snaze odůvodnit, že potřebují kompenzovat z daní peníze investované do výstavby pro potřeby obce. Úředník musí vytvářet podmínky pro trh, a ne soutěžit s trhem bezúročnými úvěrovými rozpočty a absolutními administrativními prostředky, když jeho chyby nebo porušení zákona nevedou k propuštění nebo trestu.

<strong>Jak lidi nezlobit</strong>

„Celoruská renovace“ má ještě jeden důležitý aspekt. Jak je známo, moskevská renovace byla veřejným míněním přijata nejednoznačně a vyvolala mnoho významných skandálů. Samozřejmě je nutné všemožně zamezit takovému sociálnímu napětí šířícímu se po celé zemi.

Problém je v tom, že podle současných zákonů se obyvatelé zapojují do projednávání projektu obnovy svého území až v poslední fázi, kdy jsou již hotové a schválené veškeré projekční práce. Není cesty zpět. V moskevské čtvrti Pokrovskoe-Streshnevo došlo jen za cenu obrovského skandálu ke změně projektu a snížení počtu pater věže na polovinu. To vyžadovalo předělat celé projekční práce, což znamenalo vyhozené peníze a důtky pro všechny manažery na různých úrovních. Aby se tomuto zvratu předešlo, úředníci všemi možnými prostředky prosazují veřejné slyšení rozhodnutí, které je již na papíře.

Tato situace neexistovala vždy: až do poloviny roku 2010 dokumenty zahrnovaly dřívější fázi „projektu rozvoje území“. Ta byla v rámci boje za zjednodušení dokumentace zrušena. V tu chvíli Moskvě došly pozemky, developeři odjeli do moskevské oblasti a vybudovali pole, kde taková podrobná dokumentace, jak se zdá, opravdu nebyla potřeba.

Toto rozhodnutí však bylo chybou. V důsledku toho se začala konat veřejná projednávání velmi složitých dokumentů, na které již byly vynaloženy značné rozpočtové prostředky, a při projednávání se odhalovaly technické chyby a rozhodnutí, která byla pro úředníky výhodná, ale pro obyvatele nepřijatelná.

Předložený návrh zákona o renovaci se snaží tuto chybu napravit. Předpokládá se, že dojde ke změně pořadí slyšení: lidé budou moci o projektu diskutovat na úrovni nápadu a nebudou s nimi hovořit prefekti, ale architekti a developeři. Je spravedlivé začít diskutovat o projektu renovace území s obyvateli v nejranější fázi – ve fázi náčrtu hlavního plánu. Tento systém je akceptován po celém světě: návrh developerského projektu obsahuje jasný obraz pro investora a spotřebitele, aniž by byl zahlcen technickými detaily.

Nutno říci, že i nyní, před přijetím zákona, tuto praxi někteří architekti využívají. Tak například funguje architekt Alexander Kollontai, který zpracovává generální plán Voroněže, a také hlavní architekt Ufy Oleg Baidin. Současná situace plná skandálů a sociálního napětí se tak již začíná zlepšovat a s přijetím zákona se může stát konečně minulostí.

Rekonstrukce nemůže být provedena proti vůli obyvatel. V konečném důsledku jsou to první kupci bytů, první investoři. S obyvateli se musí zacházet velmi zdvořile a spravedlivě.

Poznámka redakce: Alexey Shepel se v Moskvě zabývá stavebnictvím od 90. let. V letech 2003 až 2006 vedl jeden z moskevských státních stavebních podniků a v letech 2006 až 2009 pracoval ve stavebním komplexu Vladimíra Resina, kde vedl Oddělení programů rozvoje měst pro bytovou politiku a dohlížel na to, čemu nyní říká „Lužkovova“ renovace. V roce 2009 se Shepel vrátil k podnikání: jeho společnost S. Holding postavila bydlení v Moskvě a regionech. Od roku 2017 je Shepel asistentem vedoucího výboru Státní dumy pro bytovou politiku a bydlení a veřejné služby Galiny Khovanské. Je jedním z autorů federálního zákona o renovaci, který Galina Khovanskaya a Sergej Mironov předložili Státní dumě k posouzení na podzim roku 2018. Člen představenstva společnosti JSC Mosproekt, ve které vlastní 18 % akcií.

• Efekt renovace. Jak téma bourání pětipatrových budov rozdělilo společnost
• Zeptejte se obyvatel: Jak se architekti snaží přesvědčit Moskvany o výhodách renovace
• Věčné pětipatrové budovy. Jak se bude renovace v Rusku lišit od Moskvy?