Pokyny krok za krokem pro nákup pozemku

Při nákupu nemovitosti je velmi důležité řádně prověřit nemovitost, shromáždit potřebné dokumenty a zaregistrovat převod vlastnictví v Rosreestr. To platí pro pozemky, byty a nebytové prostory. Samotný postup není příliš složitý, zvláště pokud využijete doporučení profesionálů.

Proto jsme sestavili podrobné pokyny, které vše popisují kroky ke koupi pozemku – od kontroly majetku až po předložení dokladů MFC.

<em>Nákup pozemku: pokyny krok za krokem</em>

Nezáleží na tom, kdo je vlastníkem nemovitosti – fyzická osoba nebo developerská společnost. Když se to stane koupě pozemku, podrobné pokyny od majitele a právnická osoba je stejná a skládá se z pěti fází:

1. Prohlídka nemovitosti. Prostudujte si katastrální mapu a získejte výpis z Jednotné státní evidence nemovitostí.
2. Uzavření předběžné kupní a prodejní smlouvy (PSA). Odstraní nejistotu.
3. Výběr formy a způsobu platby. Hotovost, bankovní převod nebo akreditiv.
4. Závěr závěrečného DCT. Má právní sílu.
5. Předkládání dokumentů MFC. Rosreestr zaregistruje, že jste se stali novým vlastníkem pozemku.

Zvaž toto postup při nákupu pozemku více.

Fáze 1: Inspekce nemovitosti

Vybraný pozemek může být zatčen, může mít omezená prodejní práva, nemusí být registrován u Rosreestr nebo nemusí být vhodný pro vámi požadované účely. Proto je potřeba si to před nákupem zkontrolovat. Procedura trvá 10–15 minut a nevyžaduje kontaktování MFC.

Kontrola probíhá online:

1. Otevřete veřejnou katastrální mapu Ruska (PKKR) na webu Rosreestr a najděte tam požadovaný pozemek. To lze provést pomocí čísla katastru, adresy nebo jednoduše na mapě.
2. V prohlášení o certifikátu (zobrazí se v levém rohu obrazovky) zkontrolujte účel webu. Pokud je napsáno „individuální bytová výstavba“ nebo „zemědělství“ (u pozemků v obydlených oblastech), můžete si na něm postavit dům a zaregistrovat se v něm. Pokud je uveden jiný účel, je místo vhodné pouze pro letní dům, zahradu nebo zeleninovou zahradu.
3. Na stejné webové stránce Rosreestr obdržíte výpis z Jednotného státního registru nemovitostí podle katastrálního čísla. Jedná se o placenou službu, v roce 2022 stojí 350 rublů.
4. Ve výpisu najděte položku související s omezením vlastnického práva. Musí být prázdné (nebo se stavem „neregistrováno“). Pokud dojde k jakémukoli omezení, nebudete se moci stát vlastníkem pozemku, dokud nebude odstraněn. Koupi takové nemovitosti je lepší odmítnout.

Některé oblasti nejsou na PKKR zobrazeny. To znamená, že nebyly zkoumány a nebyly řádně evidovány. Je lepší odmítnout je koupit. Faktem je, že vlastnictví lze zapsat pouze k vytyčeným pozemkům, proto požádejte vlastníka, aby kontaktoval katastrálního inženýra.

Pokud kupujete území bez stavby, požádejte vlastníka o katastrální pas a doklady potvrzující vlastnictví. Návod na koupi domu s pozemkem krok za krokem zahrnuje také kontrolu technického pasu budovy. Tento dokument bude nutné předložit společnosti Rosreestr.

2. fáze: Uzavření předběžné kupní a prodejní smlouvy

Předběžná kupní a prodejní smlouva (PSA) je dokument, který eliminuje všechny možné neshody a nejistoty v transakci. Nemá plnou právní sílu, takže může být sepsán v jednoduché ústní formě – „souhlasil a potřásl rukou“. Ale je lepší, když je to napsané a podepsané.

Tento dokument uvádí:

• Charakteristika nemovitosti – katastrální číslo, adresa, výměra.
• Údaje prodávajícího a kupujícího – informace z pasů, osvědčení o vlastnictví (pokud existují), plné moci (pokud existují).
• Zvolený způsob platby, dále informace o složení zálohy, zálohy nebo jiných dílčích plateb.

Předběžnou smlouvu lze uzavřít i v případě, že nedojde k neshodě. Tento dokument pouze chrání prodávajícího a kupujícího. A při použití akreditivu je to vyžadováno.

Fáze 3: Výběr způsobu platby

Volba způsobu platby ukládá povinnosti prodávajícímu nebo kupujícímu. „Pouze předat peníze“ se nedoporučuje, protože finanční ochrana je nezbytná. Tři nejběžnější způsoby platby jsou:

• Hotovost. Po obdržení peněz je prodávající povinen sepsat a předat kupujícímu účtenku. Tento dokument je poté odeslán MFC.
• Bankovním převodem z účtu na účet. Údaje o účtu musí být uvedeny v DCP. Po převodu musí kupující uschovat účtenku a poskytnout ji MFC.
• Prostřednictvím akreditivu. Kupující si otevře bankovní účet, na který vloží peníze. Po uzavření DCT a registraci transakce u MFC je bude moci prodávající přijímat.

Pro každou platbu je vystaven samostatný doklad. Pokud například kupující nejprve zaplatil zálohu a poté zbývající částku, musí prodávající vypsat dvě potvrzení.

Fáze 4: Uzavření kupní a prodejní smlouvy

Konečná dohoda o politice má právní sílu. Musí být předložen MFC (Rosreestr). Proto je vhodné, aby jej vypracoval profesionál – realitní makléř nebo právník. Tento dokument uvádí:

• Údaje o prodávajícím a kupujícím. Jednotlivci uvádějí informace ze svého pasu, právnické osoby – ze statutárních dokumentů.
• Údaje o nemovitostech. Katastrální číslo, adresa, výměra, cena. Pokud se na pozemku nachází dům, musí být v DCP uvedena i informace o tomto objektu.
• Informace o ceně, podmínkách a způsobu platby a také údaje o obou stranách (pokud je platba prováděna bankovním převodem nebo prostřednictvím akreditivu).

DCP je vypracován ve třech vyhotoveních: jeden pro prodávajícího, jeden pro kupujícího a jeden pro Rosreestr.

Fáze 5: Registrace. <em>Nákup pozemku prostřednictvím MFC: pokyny krok za krokem</em>

Po podpisu smlouvy a zaplacení je potřeba zaregistrovat převod vlastnictví. To se provádí prostřednictvím Rosreestr. MFC budete muset poskytnout následující dokumenty:

• Přihláška na předepsaném formuláři. Jeho ukázku lze stáhnout z webu Rosreestr.
• Kupní a kupní smlouva (originál). Rosreestr to vezme ke kontrole a uskladnění.
• Kopie pasů stran transakce. Pokud je prodávajícím nebo kupujícím právnická osoba, bude vyžadována také kopie statutárních dokumentů. Notářské ověření se zpravidla nevyžaduje.
• Doklad potvrzující platbu: účtenka, potvrzení o bankovním převodu, kopie smlouvy o akreditivu a potvrzení o platbě.
• Dokumenty k pozemku: katastrální pas, jakož i osvědčení o vlastnictví nebo výpis z Jednotného státního registru nemovitostí obdržené od prodávajícího. Pokud je na zemi dům, bude vyžadován také technický pas konstrukce.
• Potvrzení o zaplacení státního cla. Přispívá na něj kupující.

Zaměstnanec MFC od vás tyto dokumenty převezme a poskytne vám potvrzení s uvedením lhůty pro převod vlastnictví. Po jejím uplynutí se znovu obraťte na Rosreestr, abyste obdrželi oficiální výpis z Jednotného státního registru nemovitostí.

Gratuluji všem etapy koupě pozemku prošel – a vy se stáváte plným vlastníkem.

Proč je lepší koupit pozemky v Moskevské oblasti od developera než od soukromé osoby?

Výkup pozemků od jednotlivých vlastníků může být doprovázen riziky: území nemusí být vymezeno, nemusí být vhodné pro výstavbu bytového domu, může být zatčeno či zatíženo.

Pozemky nabízené naší společností „U Lukomorye“ jsou bez těchto rizik. Jsou připraveny k prodeji a registraci. Máme pozemky jak pro individuální bytovou výstavbu – lze se přihlásit do domu postaveného na nich – tak i pro dacha. Hlavní ale je, že se všechny nacházejí v moskevské oblasti, v ekologicky čisté oblasti, ale zároveň nedaleko hlavního města.

Při nákupu nemovitosti je lepší hrát na jistotu a chránit se před právní nepoctivostí prodávajícího. Ptejte se, ujasněte si podrobnosti a vyžádejte si všechny potřebné dokumenty. Poctivý prodejce bude rozumět vašemu uvážení a poskytne všechna požadovaná potvrzení.

V novém článku si přečtěte o hlavních krocích při nákupu pozemku a ověřovacích nástrojích.

Co zkontrolovat při nákupu venkovského pozemku

Před uzavřením smlouvy si od prodávajícího vyžádejte výpis z Jednotného státního registru nemovitostí – dokument se základními informacemi o přidělení a zkontrolujte, zda:

• pozemek je ve vlastnictví prodávajícího;

• na pozemku nevázne zástava, věcné břemeno ani jiná věcná břemena;

• hranice, výměra a katastrální číslo odpovídají vyhlášeným;

• hranice pozemku se neprotínají červenými čarami (pozemek a veřejné pozemky se vzájemně nepřekrývají);

• pozemek se nenachází v chráněné zóně ani v zóně regulace zástavby;

• stav stránek odpovídá účelům nákupu.

Jak zkontrolovat pozemek při nákupu

Krok 1: Vyžádejte si od prodávajícího doklady o vlastnictví a zeptejte se ho, jak byl pozemek zakoupen.

Pokud vlastník nabyl pozemek v manželství, bude k uzavření obchodu vyžadován notářsky ověřený souhlas druhého z manželů. Abyste se chránili, požádejte majitele, aby v pasu uvedl informace o rodinném stavu nebo jej požádejte o potvrzení z matričního úřadu o neexistenci zákona o osobním stavu.

Pokud je prodávající v úpadku nebo na pokraji úpadku, bude jeho majetek prodán v dražbě. V seznamu může skončit i vámi vybraný pozemek a poté bude transakce koupě a prodeje zrušena.

Krok 2. Vyžádejte si výpis z Jednotného státního rejstříku a výpis o převodu práv

Vydání nemovitosti je vaším hlavním nástrojem k ověření integrity prodávajícího. Je lepší, aby to nařídil majitel nebo notář. Tím získáte přístup ke všem údajům prodejce. Dokument o převodu práv ukáže, kolikrát a s jakou frekvencí se majitelé stránek měnili. Pokud se to stává příliš často, buďte obzvláště opatrní.

Nejpohodlnějším způsobem je vystavení výpisu na „Služby státní správy“ v sekci „Výstavba“. Nemovitost“.

Rada: poprvé požádejte majitele o výpis pro prostudování vstupních údajů o budoucí nemovitosti, podruhé – v den transakce, abyste se ujistili, že nedošlo k žádným změnám.

Krok 3. Prostudujte si katastrální plán území a veřejnou katastrální mapu

Plán ukazuje, jak je váš pozemek umístěn vzhledem k sousedním pozemkům. Katastrální plán nejčastěji využívají katastrální inženýři. Pro samostatné studium doporučujeme veřejnou katastrální mapu. Znáte-li katastrální číslo pozemku, budete moci porovnat hranice deklarované prodávajícím se skutečnými vyznačenými na satelitních snímcích.

Krok 4. Studujte urbanismus a topografické plány

Toto jsou další kontrolní body, které vám pomohou předem pochopit vlastnosti stavby na místě. Vlastník nesmí mít GPZU (územní plán pozemku) a pouze on sám má právo si jej vyžádat. GPZU jsou poskytovány na osobní žádost místní správy, po podání žádosti u MFC nebo prostřednictvím státních služeb. Doba vyřízení žádosti je 14 dní.

Plán rozvoje města nezaručuje odpovědi na všechny vaše otázky ohledně budoucí výstavby. Někdy jsou v GPZU nejasně rozepsány typy povolených staveb a další důležité aspekty pro rozhodování. V takových případech může být spásou topografický plán. Ale bohužel ne každý majitel ho má. Jedná se o placenou službu, která je objednána pro komunikaci. Pokud budete mít štěstí a prodejce má místopisný průzkum území, určitě si dokument prostudujte.

Rada: pokud nemáte GPZU a topografický plán, podívejte se na plán využití území a rozvoje (LDP). Místní správa zpřístupňuje PZP veřejně, není třeba žádat o přístup.

Krok 5. Prostudujte si generel rozvoje území a mapu skládek

Víceletý plán rozvoje území by měl být také vyvěšen na webu místní správy, kde jsou vyznačeny obytné rozvojové zóny, budoucí komunikace, průmyslové zóny, hřbitovy a další možné čtvrti. Přítomnost legálních nebo nelegálních skládek lze kontrolovat ve státním informačním systému evidence TKO. Všechny existující a plánované skládky musí být vyznačeny na mapě a ty skládky, které existují na zemi, ale nejsou vyznačeny v plánu, jsou považovány za nelegální.

Jaké doklady jsou potřeba ke koupi pozemku?

K nákupu pozemku můžete také potřebovat další dokumenty:

• katastrální pas, pokud se nemovitost prodává poprvé;

• notářsky ověřený souhlas s prodejem od manžela vlastníka pozemku;

• souhlas opatrovnického orgánu ke zcizení bytového domu;

• písemný souhlas zástavního věřitele;

• úvěrovou smlouvu s bankou a hypotéku, pokud jste si vzali hypotéku na koupi pozemku.

Jak správně sepsat smlouvu

Zákonný požadavek je písemná forma smlouvy. I když jste s prodejcem přátelsky a nepochybujete o jeho poctivosti, ústně dohodnuté podmínky nejsou považovány za platné. Smlouva je navržena tak, aby pojistila všechny strany procesu proti úmyslnému nebo náhodnému porušení podmínek.

Obsah by měl obsahovat: předmět smlouvy, strany transakce (a údaje o jejich pasech a bankovních účtech), zařízení (jeho parametry, přítomnost budov na místě a další důležité detaily) a cena. Dohoda o ceně je podstatnou náležitostí, bez ní bude smlouva považována za neúplnou. Kromě toho je důležité upřesnit postup platby. Jeho strany jsou určeny nezávisle.

Rada: pro bezpečnou transakci doporučujeme použít akreditiv. Při tomto způsobu platby banka vystupuje jako zprostředkovatel a drží vaše prostředky, dokud vlastník nesplní podmínky smlouvy.

Obecnou dohodou je možné sjednat ve smlouvě pokuta za nesplnění povinnosti и podmínky změny a ukončení. Pokud kupec například nezaplatí část částky včas, náklady na pozemek se zvýší o X %. Nebo, pokud prodávající zdrží postup převodu nemovitosti, kupující obdrží Y% slevu.

Vzorové smlouvy najdete ve veřejné doméně, ale bylo by lepší sestavit individuální smlouvu, která zohledňuje všechny vlastnosti transakce. Jako podporu použijte existující příklady na internetu.

Jak koupit pozemek: pokyny krok za krokem od začátku do konce

Krok 1: Zkontrolujte oblast

Pokud je vámi vybraný pozemek právně čistý, doklady poskytnuté majitelem nevzbuzují podezření a jste spokojeni s výsledky fyzické kontroly, můžete přistoupit k další fázi.

Krok 2. Sepište kupní a prodejní smlouvu

Snažte se ve smlouvě nenechávat mezery a „prázdná místa“. Vypočítejte a zaznamenejte všechny možné výsledky.

Krok 3. Dokončete nákup nemovitosti

To lze provést prostřednictvím notáře, v MFC nebo Rosreestr. Poslední možnost je nejrychlejší, doba registrace je sedm pracovních dnů. Pokud se rozhodnete kontaktovat MFC, lhůta bude devět pracovních dnů, protože MFC vystupuje jako zprostředkovatel a předává vaše dokumenty společnosti Rosreestr.

Ve většině případů není notářské ověření nutné, ale je přípustné, pokud se obě strany rozhodnou zapojit notáře jako další orgán k ověření právní čistoty. Tento způsob zápisu práv je nutný pouze při převodu společného vlastnictví nebo při vlastnictví pozemku nezpůsobilé osobě nebo dítěti.