Výhoda být v nejvyšším patře. Jak legálně rozšířit svůj obytný prostor pomocí podkroví

Tento článek bude diskutovat o tom, jak proveditelná je myšlenka přidání podkroví, stejně jako posloupnost akcí, které by měly vést k realizaci plánů.

<strong>Smysl myšlenky</strong>

Podkroví je zpravidla postaveno v soukromých domech, ale nic vám nebrání udělat totéž na základě půdního prostoru vícepodlažní budovy se šikmou střechou (střecha však může být plochá a dokonce i použitelné, pokud to výška stropu dovolí). Obvykle jsou podkroví jako technická místnost, která musí být zahrnuta do návrhu domu, obyvatelé domu nijak nevyužívají a užitná plocha je ladem. Výjimkou jsou ojedinělé případy, kdy se na půdě ukládá stavební materiál zbylý po rekonstrukcích domů a další předměty.

Pro přeměnu části podkroví na obytný prostor je nutné provést přestavbu, při které dojde ke spojení bytu v posledním patře s plochou, která se nachází přímo nad tímto bytem. Technická část problematiky, byť vyžaduje určité (někdy velmi významné) finanční investice, je zpravidla v mnoha případech stále realizovatelná. Záležitosti, které se týkají organizační a právní části plánu, však vyžadují čas a trpělivost, protože jejich řešení je obtížnější a v některých případech se ani při vší vytrvalosti vlastníka bytu nedaří odstranit některé překážky.

Spojení části půdního prostoru s plochou bytu v posledním patře tedy zahrnuje právní, organizační a technickou část problému. Podívejme se blíže na problémy, které mohou nastat na každé úrovni realizace nápadu, a také na způsoby, jak je překonat.

<strong>Organizační část</strong>

Půdní prostor není společným prostorem, ale je společným majetkem vlastníků domu (článek 36 bytového zákoníku Ruské federace), jako jiné prostory, inženýrské sítě, střechy atd. Proto, aby jeden, resp. více vlastníků bytů v posledním patře k užívání nebo K přístavbě půdní části pro vlastní účely je nutný souhlas obyvatel všech bytů v domě.

Takový souhlas lze získat výhradně prostřednictvím valné hromady obyvatel bytového domu, protože pouze v pravomoci shromáždění je rozhodovat o opravách, rekonstrukci domu, provádění různých stavebních prací a výstavbě dalších staveb (2 článek 44 bytového zákoníku Ruské federace).

V mnoha případech je získání souhlasu vlastníka s provozem společného prostoru velmi obtížné. Důvodem je naprostý nezájem obyvatel o pozitivní řešení této problematiky. Motivem odmítnutí navíc může být vzpomínka na minulé konfliktní situace, které vznikly mezi nájemcem, který si nárokuje podkroví, a sousedy. Může existovat také banální závist, protože zbývající obyvatelé nemají vůbec žádnou příležitost rozšířit svůj životní prostor.

K pozitivnímu rozhodnutí vám pomůže konstruktivní dialog – sousedům můžete výměnou za ústupky ohledně podkroví nabídnout parkoviště u domu nebo hřiště. Pokud se vám však nepodařilo problém vyřešit jednomyslným rozhodnutím shromáždění vlastníků, nezoufejte, protože je možné použít jeden z několika způsobů, o kterých bude řeč níže.

<strong>Právní část</strong>

Z právního hlediska bude užívání půdního prostoru jako dalšího obytného prostoru nezákonné i v případě, že sousedé nebudou mít námitky. Podkroví nemá status obytného prostoru, proto je zde bydlení zakázáno. Prostor v podkroví však můžete získat zpět tím, že si tam zařídíte podkrovní místnost (rekonstrukce podkroví), která se přestavbou připojí k ploše bytu a po provedení změn v dokumentaci (státní evidence) stát se životním prostorem.

Aby bylo možné v podkroví provádět stavební úpravy a následně zde bydlet, je potřeba základ, a to metry čtvereční v podkroví musí být ve vlastnictví nebo užívání na základě pronájmu (bezplatné užívání). To znamená, že majitel bytu v posledním patře, který chce přidat část půdního prostoru k ploše svého bytu, může využít jednu z metod – vzít půdní prostor k dlouhodobému pronájmu (přijmout bezplatné užívání ) nebo koupit tuto oblast.

Podle platné legislativy mohou vlastníci na valné hromadě potvrdit svůj souhlas s následujícími úkony:

• Rekonstrukce půdního prostoru se snížením podílu na společném majetku (nebo bez zmenšení). V tomto případě je nutné jednomyslné rozhodnutí všech vlastníků bytového domu;
• Převod půdních prostor k pronájmu (bezplatné užívání). V tomto případě podle čl. 46 bytového zákoníku Ruské federace stačí, aby hlasovaly alespoň dvě třetiny vlastníků.

Dle zvoleného způsobu připojení je nutné uzavřít nájemní smlouvu (převod k bezplatnému užívání, rekonstrukce) a tuto smlouvu předepsaným způsobem zaregistrovat.

<strong>Postup převodu části půdního prostoru</strong>

Pokud mluvíme o převodu půdního prostoru do vlastnictví, všechny etapy předcházející přeměně podkroví na půdu jsou prováděny jménem skupiny vlastníků. Postup je poměrně náročný na práci, ale postup je následující:

• Rozhodnutí (jednomyslné) vlastníků o rekonstrukci;
• Získání povolení k rekonstrukci vlastníky;
• Provádění rekonstrukcí (vlastníky);
• Převzetí výsledků rekonstrukce a zprovoznění půdních prostor (vlastníky);
• Převod půdních prostor, úprava technické dokumentace, zápis vlastnictví.

V případě převodu prostor nájemní smlouvou je vše mnohem jednodušší, po získání souhlasu vlastníků veškeré úkony provádí budoucí obyvatel půdních prostor. Proto je postup mírně odlišný:

• Získání souhlasu s převodem půdního prostoru do pronájmu (bezplatné užívání);
• Podepsání nájemní smlouvy a státní registrace dokumentu;
• Získání povolení k rekonstrukci půdního prostoru;
• Provádění rekonstrukcí;
• Získání aktu o převzetí a zprovoznění půdního prostoru;
• Provádění změn v dokumentaci (samostatně pro podkrovní místnost).

<strong>Technická část</strong>

Před přípravou podkladů pro převzetí půdních prostor k pronájmu nebo zápis do vlastnictví je třeba zjistit, zda je možné půdní prostor využívat jako obytný prostor z technického hlediska a zda je technicky možné provést potřebné práce. fyzicky propojit část podkroví.

Jinými slovy, musíte pochopit, zda práce ovlivní integritu budovy, zda dojde k narušení provozu inženýrských systémů, zda bude zachován přístup k nim a také jak vztyčené stěny ovlivní rozvinuté trasy pro požární evakuaci (pro obyvatele tohoto a sousedních vchodů) . Pokud se v této fázi nenajdou žádné překážky přestavby, musíte si objednat projekt, koordinovat jej a získat povolení k přestavbě.

<strong>Postup připojení půdního prostoru</strong>

1. Odbornost

Prvním krokem je objednání průzkumu, jehož účelem je získat oficiální závěr ohledně neexistence technických překážek přestavby podkroví. Takovou kontrolu provádějí městské stavební a architektonické úřady;

2. Titulní dokumenty

Nyní je potřeba věnovat se obstarání příslušných rozhodnutí valné hromady vlastníků bytového domu a přípravě podkladů opravňujících k získání povolení k rekonstrukci a následným úkonům.

3. Vytvořte projekt

Po obdržení závěru a obdržení všech dokumentů potvrzujících oprávnění k provedení rekonstrukce je čas začít s přípravou projektu rekonstrukce. Výrobu projektu provádějí státní a soukromé projekční organizace, které mají příslušné licence. Po výrobě musí být projekt odsouhlasen s řadou úřadů, například pro Moskvu je to:

• Architektonický management;
• Státní požární dozor;
• Mosgaz;
• Ministerstvo pro mimořádné situace;
• Moskomarkhitektura.

4. Získání povolení

Pro povolení rekonstrukce podkroví je třeba se obrátit na Městskou bytovou inspekci se seznamem dokumentů:

• Dohodnutý projekt;
• Technický pas pro byt;
• Titulní dokumenty (nájemní smlouva, rozhodnutí o rekonstrukci atd.).

5. Provádění práce

Při práci je nutné důsledně dodržovat projektovou dokumentaci, jinak mohou v dalších fázích nastat vážné komplikace.

6. Převzetí prací a uvedení do provozu

Po dokončení stavebních prací je potřeba obdržet potvrzení o provedení prací, na základě kterého bude doloženo uvedení areálu do provozu. Provádějí to pracovníci městského bytového inspektorátu.

7. Změny v dokumentech a státní registraci

Poslední fází bude vyhotovení nového pasu bytu (ZISZ) s následnou registrací vlastnických práv (pokud se půda stala majetkem, Rosreestr). V případě převzetí prostor na základě nájemní smlouvy (nebo k bezplatnému užívání) bude nutné připravit podklady a zapsat samostatnou nemovitost (půdní prostor).

Po zvážení problému jsme dospěli k následujícímu závěru:
Bylo by vhodné, aby vaše organizace provedla opravy primárních dokladů pro účtování dlouhodobého majetku.
V tomto případě se nejedná o zdanitelný příjem.

Zdůvodnění závěru:
Postup pro státní registraci práv k nemovitostem a transakcí s nimi je stanoven federálním zákonem č. 21.07.1997-FZ ze dne 122 „o státní registraci práv k nemovitostem a transakcím s nimi“ (dále jen zákon č. 122-FZ).
Na základě odstavce 1 Čl. 2 zákona č. 122-FZ státní registrace práv k nemovitostem a transakcí s nimi je právním aktem uznání a potvrzení státem vzniku, omezení (zatížení), převodu nebo zániku práv k nemovitostem v souladu s občanským zákoníkem Ruské federace.
Podle odst. 1, odst. 2 čl. 12 písm. 122 zákona č. XNUMX-FZ podléhají práva k nemovitostem a transakce s nimi státní registraci v Jednotném státním rejstříku práv (USRR), který obsahuje informace o existujících a ukončených právech k nemovitostem, údaje o uvedených objektech a informace o držitelích práv.
Na základě odstavce 4 Čl. Podle § 18 zákona č. 122-FZ se aktualizované údaje o nemovitosti zapisují do Jednotného státního registru nemovitostí bez přeregistrace při vkládání těchto údajů do státního katastru nemovitostí.
Účtování o nemovitých věcech se provádí zejména s přihlédnutím k ustanovení PBU 6/01 „Účtování o dlouhodobém majetku“ (dále jen PBU 6/01).
Majetek (např. prostory), který splňuje podmínky uvedené v odstavci 4 PBU 6/01, je přijat k zaúčtování jako dlouhodobý majetek v původní pořizovací ceně (odst. 7 PBU 6/01).
V souladu s odstavcem 29 PBU 6/01 je předmětem odpisu z účetnictví hodnota dlouhodobého majetku, který je vyřazen nebo není schopen v budoucnu přinášet organizaci ekonomický prospěch (výnos).
K vyřazení dlouhodobého majetku dochází zejména v těchto případech: prodej; ukončení užívání z důvodu morálního nebo fyzického opotřebení; likvidace v případě havárie, živelní pohromy nebo jiné mimořádné situace; převody formou vkladu do schváleného (základního) kapitálu jiné organizace, podílového fondu; převody na základě smlouvy o výměně nebo darování; příspěvek na příspěvek podle dohody o společné činnosti; zjišťování manka a škod na majetku při jeho inventarizaci; částečná likvidace při rekonstrukčních pracích.
Vyjasnění údajů o výměře nemovitosti neznamená ukončení nebo převod vlastnictví této nemovitosti. Obdobné stanovisko se odráželo v dopise ruského ministerstva financí ze dne 29.04.2010 N 03-05-05-03/16.
Proto lze dle našeho názoru říci, že v účtování v posuzovaném případě nejsou zohledněny transakce související s vyřazením a následným přijetím dlouhodobého majetku.
Domníváme se, že ve vaší situaci postačí provést opravy oddílu 3 osvědčení o převzetí budovy (stavby) (jednotný formulář OS-1a schválený usnesením Státního statistického výboru Ruska ze dne 21.01.2003 N 7), jakož i oddíl 7 inventární karty pro evidenci dlouhodobého majetku (jednotný formulář N OS-6 schválený usnesením Státního statistického výboru N.21.01.2003 Ruska N7 Rusko
Provedené opravy musí být ověřeny podpisy stejných osob, které dokumenty podepsaly, s uvedením data provedení oprav. To je uvedeno v odstavci 5 Čl. 9 federálního zákona ze dne 21.11.1996 N 129-FZ „O účetnictví“.
Zároveň si Vás dovoluji upozornit na následující.
Podle Dodatku B ke Stavebním předpisům a předpisům SNiP 31-06-2009 „Veřejné budovy a stavby“ (schváleno nařízením Ministerstva pro místní rozvoj Ruské federace ze dne 01.09.2009 N 390, dále jen SNiP 31-06-2009), horním podlažím se nachází prostor mezi budovou a stropem stropu horního patra.
Kromě toho odstavec 4 Pravidel pro výpočet celkových, užitečných a odhadovaných ploch, objemu stavby, rozvojové plochy a počtu podlaží veřejné budovy (příloha G k SNiP 31-06-2009) stanoví, že celkové, užitečné a odhadované plochy budovy nezahrnují zejména půdní prostor; technické podzemí (technické podkroví) s výškou od podlahy ke spodní části vystupujících konstrukcí menší než 1,8m.
Na základě těchto norem soudci v řadě případů odmítají státní registraci změn výměry objektu z důvodu výměry půdního prostoru (viz např. rozhodnutí Odvolacího devátého rozhodčího soudu ze dne 09.08.2012. 09. 16281 č. 12AP-16.05.2011/09 ze dne 7166. 11. XNUMX/XNUMX č. XNUMX.
Ohledně daní vás informujeme.
Ustanovení 1 Čl. 346.15 daňového řádu Ruské federace stanoví, že daňoví poplatníci při výpočtu zdanitelného předmětu berou v úvahu následující příjmy:
— příjmy z prodeje stanovené v souladu s čl. 249 daňového řádu Ruské federace;
— neprovozní příjem stanovený v souladu s čl. 250 Daňový řád Ruské federace.
Definice příjmu je uvedena v Čl. 41 daňového řádu Ruské federace, podle kterého je příjem uznán jako ekonomická výhoda v peněžní nebo naturální formě, s přihlédnutím k tomu, zda jej lze posoudit a v rozsahu, v jakém lze takový prospěch posoudit, a stanoven v souladu s kapitolami „Daň z příjmu fyzických osob“ a „Daň ze zisku právnických osob“ daňového řádu Ruské federace.
Podle našeho názoru v analyzované situaci příjmů ve smyslu čl. Vaše organizace nemá článek 41 daňového řádu Ruské federace. S přihlédnutím k výše uvedenému se domníváme, že příjmy podléhající účtování pro daňové účely nevznikají.

Připravená odpověď:
Právní poradenství Expert GARANT
auditor, člen moskevského ministerstva pro správní delikty Zavyalov Kirill

Kontrola kvality odezvy:
Recenzent právního poradenství GARANT
Královna Helena

8 října 2012 město

Materiál byl zpracován na základě individuální písemné konzultace poskytnuté v rámci služby Právní poradenství.