Rozdíl mezi bytem a bytem: cena, stav, náklady na údržbu

Ruský realitní trh nabízí nejen byty, ale i byty. Novostroy-M vysvětluje, v čem je jejich zásadní rozdíl, co je z hlediska investice zajímavější a proč jsou byty často levnější než standardní bydlení.

Komerční i nebytové

V procesu hledání a pořizování nového bydlení lidé často používají slovo „byt“ jako synonymum pro byt a mezi těmito typy nemovitostí nevidí velký rozdíl. Ale existuje, a to je zásadní.

Ano, z čistě vnějšího pohledu jsou byty obyčejné místnosti ohraničené čtyřmi stěnami, ve kterých můžete bydlet, spát a stolovat. K dispozici je kuchyň, koupelna a vše, co potřebujete pro pohodlný pobyt. Byty však z právního hlediska nepatří do bytového fondu a za bytové domy se nepovažují budovy, ve kterých se nacházejí. To vede k mnoha nuancím.

První a hlavní nuance je, že jsou považovány za komerční nemovitosti a nejsou regulovány legislativou v rezidenčním sektoru. To znamená, že kupující v tomto případě není chráněn základním zákonem 214-FZ „O účasti na společné výstavbě“. A pokud se při výstavbě objektu developerovi nebo jeho bytovému komplexu něco stane, nebude kupující uznán jako podvedený akcionář, což mu výrazně komplikuje situaci a výrazně snižuje šance na vrácení peněz.

Více omezení

V bytě se také nemůžete zaregistrovat, to znamená získat registraci v místě vašeho bydliště. Maximálně provést dočasnou registraci v místě pobytu a dále pouze v apartmánech hotelového typu. Člověk tam přihlášený tedy nemá trvalé bydliště. Dostává pouze určité místo k pobytu ve městě v přesně stanovených zákonných mezích (5 let). Navíc taková registrace nemůže být obnovena.

Zda jsou byty stavěny speciálně jako hotel, lze zjistit z prohlášení projektu a podkladů k pozemku. Před transakcí si je co nejpečlivěji prostudujte.

Také přesto, že bytový komplex se může ve všech ohledech co nejvíce blížit rezidenčnímu komplexu, neexistují žádné záruky, že mu bude odpovídat kvalitou sociální a další infrastruktury. Při výstavbě bytového domu musí developer provést podrobné výpočty, vzít v úvahu a koordinovat s místní správou potřeby budoucích obyvatel. Existují normy pro zajištění míst pro obyvatelstvo ve školkách a školách a také doporučení pro počet parkovacích míst. V nových rezidenčních čtvrtích se proto dříve či později otevřou školky, školy a polikliniky.

Pokud jde o byty, kvůli jejich „komerčnímu“, tedy nebytovému postavení, jim developeři nemusí poskytovat sociální zázemí. V praxi to vede k tomu, že rodiny s dětmi, které si kdysi koupily byt o 15–20 % levněji než byt, velmi rychle přestanou využívat získaných výhod, protože je celý život provází nedostatek normálních dětských hřišť a Místa k procházkám a nedostatek míst je také ve vzdělávacích institucích. A to nejsou jen odřené nervy, ale i drahocenný čas strávený v nekonečných zácpách na cestě k silnici.

Velkou otázkou je však také kvalita bytů blízko bytů. Při jejich výstavbě není developer povinen striktně dodržovat stávající požadavky a normy, pseudobytové prostory tak mohou postrádat přirozené světlo, stěny budou o něco silnější než lepenka a s budovou bude sousedit novostavba.

A soused v patře může se svým majetkem nakládat, jak se mu zlíbí. Má právo otevřít si kosmetický salon, pronajmout své metry čtvereční na kancelář nebo vybavit pěstounský hotel pro domácí mazlíčky: k tomu nebude vyžadován souhlas ostatních obyvatel.

No a třešnička na dortu: zákon o mlčení v případě bytů nefunguje. Můžete celou noc opravovat nebo organizovat karaoke a tanec – policie nepřijde rozehnat hlučné sousedy.

Daně, srážky a energie

Předmětem daně je jakákoli nemovitost. Ale pokud u standardního bydlení je jeho velikost 0,1–0,15 % z hodnoty katastru, pak u bytů se pohybuje od 0,5 do 2 %.

Kromě toho se daň za byt vypočítává zvláštním způsobem: 20 m se odečte od celkové plochy jednoho obydlí a daň se platí pouze za zbývající metry. U bytů tomu tak není: jejich majitelé budou muset zaplatit za každý metr čtvereční plochy.

Kupující domů často doufají v odpočet daně z nemovitosti, který může činit více než půl milionu rublů. Majitelé bytů však v tomto případě nemají co získat: ani srážku za koupi pozemku, ani srážku úroků z hypotéky.

Nepříjemným překvapením však mohou být účty za energie: tarify bytů nejsou pod státní kontrolou. Regulují si je samy energetické společnosti v závislosti na typu budovy. Platby za byty jsou totiž většinou o 15–20 % vyšší, někdy i o 30 %. A v tomto případě je zbytečné si stěžovat, stejně jako kontaktovat Rospotrebnadzor, inspekci bydlení nebo státní zastupitelství.

Programy s vládní podporou

Byty, stejně jako byty, lze pořídit na hypotéku. Nebudou však podléhat výhodám a dotacím od státu. Všechny programy podpory jsou zaměřeny na zlepšení podmínek bydlení, a proto se nedotýkají komerčních, tedy nebytových prostor.

Čistě teoreticky

Teoreticky s trochou snahy lze byt přestavět na kategorii bydlení. K tomu je však nutné, aby byly při výstavbě dodrženy všechny přísné normy, včetně oslunění, prostupu zvuku atd. A protože developerům při výstavbě nebytových budov nikdo nenutí je dodržovat, je tento úkol z říše fantazie. Také v pozemkových dokumentech může být skryt kámen úrazu, a to v účelu pozemku. Ano, existují příklady, kdy sami developeři přestavovali byty na byty, ale takové případy jsou doslova ojedinělé.

Z investičního hlediska

Z investičního hlediska jsou byty rozhodně zajímavou variantou. Lze je pronajmout bez vynaložení jakéhokoli úsilí, protože všechny starosti převezme správcovská společnost. Mohou být prodány s dobrou marží, zejména s ohledem na to, že jejich cena je obvykle nižší než cena bytu – někdy o 15-20% (vzhledem k tomu, že pozemky pro ně stojí méně). Bývají také postavené v zajímavých lokalitách a mají dobrou polohu, takže přitahují více lidí.

Ale i zde jsou některé nuance: přečtěte si, zda si můžete pronajmout byty jako jednotlivec.

Stručný přehled

• zpravidla nižší cena oproti bytu s obdobnými parametry;
• dobré umístění;
• větší volnost při přestavbách (protože byty nerozlišují bytové a nebytové prostory).

• nemožnost získat trvalou registraci;
• fakultativní výstavba sociálních zařízení;
• potíže s pronájmem na vlastní pěst;
• vyšší náklady na údržbu a daně;
• nemožnost využít státní podporu při nákupu na hypotéku a uplatnění daňového odpočtu.

Viz také:

Autor: Evgenia Rekshan

Datum zveřejnění 05. července 2024

Jaký je právní stav bytu? Proč mohou stát méně než byt? Je vždy výhodnější je koupit? Které prostory jsou levnější na údržbu?

Jaký je rozdíl mezi byty a byty

Srovnání bytů a bytů: jaký je rozdíl a co je mezi nimi společné, je vhodné postupovat podle šesti bodů. Všechny zásadní rozdíly mezi těmito typy objektů jsou dány jejich právním statusem. Ty nakonec vedou k tomu, že první typ prostor je výhodnější pro investory, kteří je plánují pronajmout, a druhý pro lidi, kteří se v nich chystají sami bydlet.

Na rozdíl od bytů není možné v bytech získat trvalou registraci. „Registrovat“ se můžete pouze dočasně na dobu nepřesahující 5 let, avšak s právem na další prodloužení.

Právní status

Byt je vždy považován za obytný prostor. Nachází se výhradně v obytných budovách. Byty mohou být umístěny nejen v nich, ale i v samostatných bytových komplexech, hotelech a business centrech.

Vzhledem k tomu, že RF Housing Code se na takové objekty nevztahuje, můžete v nich nejen bydlet, ale také otevřít kancelář nebo hotel. Sousedé nejsou povinni dodržovat klidový režim a ve vstupní hale mohou být často cizí lidé.

Nejnebezpečnější rozdíl mezi bytem a bytem je v tom, že nemohou být uznány za jediný domov rodiny. To znamená, že se na ně nevztahují omezení sběru.

Možnost registrace

V souladu s ruskou legislativou není možné získat trvalou registraci v bytech, na rozdíl od bytů. „Registrovat“ se můžete pouze dočasně (na dobu nepřesahující 5 let, avšak s právem dalšího prodloužení) a výhradně v nemovitostech umístěných v budovách hotelového typu. Pokud se prostory nacházejí v obchodním centru, je registrace v něm zakázána.

Tento okamžik s sebou přináší řadu nepříjemností pro lidi, kteří plánují bydlet v bytech natrvalo a založit rodinu a děti. Z pohledu investora to ale není výrazný nedostatek.

K přihlášení do bytu je vždy nutný souhlas všech vlastníků. Pokud jste přihlášeni v bytě, máte právo přihlásit do něj své dítě do 14 let bez dodatečného schvalování.

Na podzim roku 2021 Státní duma zváží návrh zákona o změně statutu bytů a udělení práva na trvalou registraci v nich.

Cena bytů je o 10-20 % nižší než u bytů v obytných domech podobné třídy a lokality. To znamená, že pokud budou doručeny, zaplatí za sebe rychleji.

Cena objektu

Cena bytů je o 10-20 % nižší než u bytů v obytných domech podobné třídy a lokality. To znamená, že pokud budou doručeny, zaplatí za sebe rychleji. Existuje ale řada faktorů, kvůli kterým nebude možné při nákupu výrazně ušetřit.

Byty se často staví na nejlepších místech ve městě. Byt v rezidenční čtvrti může být levnější.

Při koupi nebytových nemovitostí nemůžete žádat o státní podporu, takže to nebude fungovat:

• účastnit se zvýhodněných hypotečních programů;
• platit mateřským kapitálem;
• požádat o dotaci na splacení hypotéky při narození třetího dítěte.

Při koupi bytu nevzniká nárok na odpočet daně, který má kupující bytu k dispozici. Maximální výše daně z příjmu fyzických osob, kterou lze vrátit: 650 tisíc rublů. při žádosti o hypotéku a 260 tisíc při samostatném placení. Pokud je bydlení v podílovém vlastnictví, má na tuto částku právo každý vlastník. Ale pokud jste to již obdrželi dříve, nemůžete to udělat znovu.

Faktory ovlivňující cenu

Nižší cena bytů oproti bytům je dána především tím, že developer, který je staví, může ušetřit. Výstavba nebytové budovy vyžaduje nižší náklady na projektování. Byty mají méně přísné požadavky na materiály použité na stavbu, zvukovou izolaci a požární bezpečnost. Nemusí mít samostatný vchod pro obchody atd. umístěné v přízemí Pokud mluvíme o objektech umístěných nikoli v obytných budovách, ale v obchodních centrech nebo bytových komplexech, pak developer není povinen utrácet peníze na výstavbu infrastruktury (školky atd.), což také umožňuje snížit náklady na metr čtvereční. Poptávka po těchto prostorách je navíc nižší kvůli otázkám na právní status. Pro lidi, kteří vlastní pouze jednu nemovitost, je důležitá možnost získat trvalou registraci.

Nuance údržby prostor

V bytech jsou náklady na služby regulovány normami stanovenými státem pro obytné prostory. Pokud je správcovská společnost neplní, mají obyvatelé právo vystavené směnky napadnout. Toto pravidlo neplatí pro byty. Majitelé platí poplatky za energie podle sazeb platných pro nebytové prostory. Nemají však nárok na dotace od státu. I kdyby byl přijat návrh zákona umožňujícího trvalou registraci v bytech, nesníží to náklady na jejich údržbu a nebude je stavět na roveň bytům. Majitelé takových nemovitostí jsou osvobozeni od placení poplatků za kapitálové opravy. Ale když to budova potřebuje, nelze to udělat za použití federálních fondů, což znamená, že to bude muset být ještě vynaloženo. Pravidla pro uznávání bytových komplexů jako nouzových budov podléhajících demolici přijatá pro vícebytové domy se nevztahují na bytové komplexy. Byty se často staví na nejlepších místech ve městě. V Soči se rekonstruují sanatoria a na první a druhé pobřežní linii se staví nové hotelové budovy

Postoj ke společnému majetku

Za vlastníka bytu se standardně považuje vlastník podílu na společné nemovitosti (schodiště, výtahy a další předměty užívané nájemcem). Musí platit správcovské společnosti měsíčně za jeho údržbu. Seznam jeho služeb je však pevný. Vlastníci bytů mají také právo na podíl na společné věci. Může však zahrnovat maloobchodní prostory, vestibuly obchodních center, vstupní prostory a další objekty, které možná ani nepoužíváte. Zda bude za jejich údržbu skutečně účtován poplatek či nikoli, závisí na zásadách správcovské společnosti. Samostatně také určuje seznam poskytovaných služeb. Nebudete moci odmítnout zaplatit za práci vrátného, ​​zahradníka apod. Navíc v bytovém komplexu nebo obchodním centru může být většinový vlastník (ten, kdo vlastní více než 50 % budovy). Má právo samostatně vybírat správcovskou společnost a činit další klíčová rozhodnutí.

Pravidla zdanění

• 0,5 % pro nemovitosti umístěné v hotelových komplexech;
• 2 % při umístění v obchodních centrech.

I s přihlédnutím k tomu, že náklady na byty jsou nižší, bude tedy daň z nemovitosti 5krát i vícekrát vyšší než u bytu podobné velikosti.

Nárok na odpočet daně se ale vztahuje pouze na jednu nemovitost. Pokud vlastníte více bytů, nebudete si moci snížit daň u každého z nich.

Byty i byty mají své výhody i nevýhody. Které je lepší vybrat, závisí na situaci konkrétního kupujícího.